임대법에서의 자유롭게 달리는 개
임대 아파트의 반려동물은 종종 논란을 야기합니다. 주민들은 공동 소유지에서 자유롭게 돌아다니는 개 때문에 종종 불편함을 느낍니다. 개들의 "배설물"은 불쾌감을 줄 뿐만 아니라, 두려움을 조장하기도 합니다. 아마도 개와 관련된 개인적인 부정적인 경험이나 어린이를 보호해야 한다는 필요성 때문일 것입니다. 연방대법원은 이제 획기적인 판결을 내렸습니다.
사실에 관하여:
두 세입자가 두 마리의 개를 함께 키웠습니다. 그들은 임대 주택의 공용 공간에서 목줄을 채우지 않고 개를 반복적으로 뛰어다니게 했습니다. 이는 바로 주택 규칙에서 금지하는 사항이었습니다. 세입자들은 이 사건과 관련하여 여러 차례 경고를 받았고, 이를 반복적으로 위반하자 집주인은 즉시 특별 해고를 선고했습니다. 세입자들은 이제 연방법원에 불입거부 소송을 제기하여 임시 구제를 요청했습니다. 연방법원은 불입거부 소송에 대한 항소가 승소 가능성이 없다는 이유로 이 신청을 기각했습니다.
이유:
연방대법원(BGH)은 주택 규칙에 어긋나고 여러 차례 경고에도 불구하고 공용 공간에서 개를 자유롭게 뛰어놀게 하는 것은 심각한 임대 계약 위반에 해당한다고 분명히 밝혔습니다. BGH에 따르면, 이는 의무 위반에 해당하며, 따라서 특별하고 즉각적인 해고가 가능하다는 원 법원의 판단은 법적으로 타당합니다.
불만을 제기한 세입자들은 해지에 반대하며, 다른 거주자들이 위법 행위로 인해 진정으로 불쾌감을 느끼고 오염과 같은 구체적인 피해가 입증될 경우에만 해지가 고려될 것이라고 주장했습니다. 해지된 세입자들은 소위 "흡연자-과잉(Smoker-Excess)" 판결에서 이러한 주장을 도출했습니다. 이 판결은 아파트에서 공용 공간으로 담배 연기가 새어 나와 치안을 교란한 것과 관련이 있으며, 임대인이 임대 계약을 해지할 권리는 임대인이 실제 피해(필요한 경우 다른 거주자들이 실제로 불쾌감을 느꼈다는 사실 포함)를 입증할 수 있는지 여부에 달려 있다고 주장했습니다. 그러나 본 사건은 상황이 달랐습니다. 아파트 내 외부적 영향을 미치는 위법 행위로 인한 치안 교란이 문제가 아니었으며(물론 외부적 영향은 항상 입증되어야 하지만), 오히려 객관적으로 존재하고 따라서 문제없이 입증 가능한 주택 규칙 위반이었습니다. 이러한 측면에서 다른 거주자들의 피해 정도는 분명히 중요하지 않으며, 오히려 주택 규칙의 객관적 위반 여부가 중요합니다.
연방법원(BGH)은 주택 규칙에 명시된 이러한 목줄 착용 의무가 효과적인지 여부에 대해 언급하지 않았습니다. 우선, 이 사건에서 주택 규칙이 특정 임대 계약에 실질적으로 포함되었는지 여부는 사실상 중요하지 않았습니다. 개를 자유롭게 뛰놀게 하는 것을 금지하는 조항은 사실상 임대 계약의 일부가 아닌 주택 규칙에 명시될 수 있는 단순한 규제 조항(임대인의 주택 관리 권한 행사 권리에 대한 표현)입니다. 이러한 규제 조항으로서, 목줄 착용 의무는 현행 판례에 따라 허용됩니다.
실용적인 팁:
이러한 규정을 발표할 때, 집주인은 세입자에게 충분히 전달해야 합니다(공지사항, 회람 등).
각 숙소 이용규칙을 개정하고 검토하여 다른 거주자들을 반려동물로부터 보호하기 위한 유사한 규정이 있는지 확인해야 합니다. 또한, 그러한 규정이 있는 경우, 집주인은 위반 시 경고를 발부해야 하며, 특히 다른 거주자들이 숙소 이용규칙 위반 사항이 시정되지 않았다고 주장할 수 있으므로 다른 거주자들의 이익을 위해 더욱 그렇습니다.
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출처: https://www.ivd-sued.net/nachrichten-details/archive/2020/april/article/pn-25-wohnraummiete-der-frei-laufende-hund-im-mietrecht.html
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